Suelo caminar el barrio en forma constante y veo el cambio prácticamente a cada paso: en Colegiales, los edificios continúan reemplazando a las casas familiares en forma progresiva y constante. Pero, ¿es tan alta la demanda de viviendas? ¿Se ocupan los nuevos departamentos? Ya hace muchos años que por mi mente se cruzan estos interrogantes. Hasta el momento, pese a haber conversado con gente del rubro inmobiliario, no había hallado respuestas convincentes. Pero días atrás, especialistas muy avezados en el tema hablaron con lanacion.com.ar y ofrecieron un panorama al respecto. Por si esto fuera poco, en el artículo publicado por dicho medio también se alude a Colegiales en forma directa.
Buenos Aires –confirma La Nación- atraviesa una visible paradoja: mientras la construcción de viviendas continúa en expansión, la cantidad de habitantes prácticamente no crece. Sin embargo, dentro de ese escenario general, la Comuna 13 —integrada por Belgrano, Colegiales y Núñez— aparece como una de las zonas que logró incrementar su población en los últimos años.
De acuerdo con un informe elaborado por Terres, plataforma inmobiliaria especializada en terrenos, entre 2010 y 2022 la oferta de viviendas en la Ciudad aumentó un 15%, mientras que la población apenas creció un 6,7%. El trabajo, señala que el principal problema no es la falta de inmuebles sino la desconexión entre lo que se construye y lo que verdaderamente necesita la población.
En ese contexto, la Comuna 13 se destacó con un crecimiento poblacional del 14,6% en el mismo período, ubicándose entre las áreas porteñas con mejor desempeño demográfico. También registraron aumentos Villa Urquiza y Caballito, con un 18%, y la Comuna 8 —Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano— con un 9,4%.
El informe sostiene que barrios con mejor infraestructura urbana, mayor cantidad de espacios verdes, acceso a servicios y buena conectividad tienden a concentrar el crecimiento. En esa línea aparecen Palermo, Belgrano y Recoleta, que muestran mayores niveles de densificación y atractivo residencial. Colegiales, por su ubicación estratégica y sus transformaciones urbanas de los últimos años, se integra a esa dinámica.
Viviendas vacías
La investigación advierte además que el 13,8% de las viviendas porteñas se encuentran vacías, una cifra que más que duplica el nivel considerado saludable desde el punto de vista técnico, estimado entre el 5% y el 6%. Entre las razones que explican el fenómeno aparecen varios factores estructurales. Uno de ellos es el proceso de demolición y reconstrucción: numerosos edificios antiguos son reemplazados por desarrollos modernos que, en muchos casos, no incrementan la densidad poblacional. Se trata de unidades más pequeñas, frecuentemente destinadas a la inversión.
Según datos relevados por el analista inmobiliario Daniel Bryn, casi la mitad de las parcelas de la Ciudad tienen más de 80 años. Algunos barrios concentran porcentajes aún mayores, como San Telmo (79%), Retiro (72%) y San Nicolás (70%). La especialista Lucía Bellocchio define este proceso como un “reemplazo morfológico sin crecimiento demográfico”. Otro elemento clave es la reducción del tamaño de los hogares. Mientras a mediados del siglo XX el promedio era de 4,5 personas por vivienda, actualmente bajó a 2,6, según el Censo 2022. Esto provoca que se necesiten más unidades habitacionales para albergar a una cantidad similar de habitantes.
A su vez, en los sectores de ingresos más altos creció la demanda de mayor cantidad de metros cuadrados por persona. El director del Centro de Estudios Económicos Urbanos de la UNSAM, Joaquín Tomé, explica que esto impulsa nuevas construcciones aunque no implique un aumento real de la población. El informe también destaca el rol financiero del mercado inmobiliario. Muchas propiedades son adquiridas como reserva de valor o inversión y no con fines habitacionales, lo que contribuye al crecimiento de departamentos vacíos.
La desigualdad territorial también queda reflejada en distintas comunas. Mientras algunos barrios ganan habitantes, otros pierden población aun cuando incorporan nuevas viviendas. El caso mencionado es la Comuna 7, integrada por Flores y Parque Chacabuco, que perdió 3759 habitantes pese a sumar 12.400 unidades funcionales.
La arquitecta y urbanista Micaela Alcalde señala que existen zonas con capacidad para crecer pero que no logran atraer desarrollos debido a limitaciones vinculadas con servicios, escuelas y espacios públicos de calidad. El estudio también analiza qué tipo de viviendas demanda actualmente la sociedad porteña. Entre los datos demográficos sobresale que el 35,7% de los hogares son unipersonales, el 40% no tiene hijos y el 23% de la población supera los 60 años.
No obstante, los especialistas consideran que el mercado inmobiliario no siempre responde a esas necesidades reales, sino que prioriza las tipologías más rentables desde el punto de vista financiero. En un contexto con escaso crédito hipotecario a largo plazo, el comprador promedio deja de ser una familia y pasa a ser un inversor con capacidad de ahorro. Pese a las dificultades actuales, los expertos coinciden en que la Ciudad podría albergar entre cuatro y cinco millones de habitantes si existieran políticas adecuadas para impulsar un crecimiento equilibrado. Entre las medidas que consideran necesarias figuran una mayor accesibilidad al crédito hipotecario, un desarrollo territorial más balanceado y la construcción de viviendas adaptadas a las demandas reales de las familias, dejando de priorizar exclusivamente los monoambientes orientados a la inversión.
Finalmente, el informe dedica un apartado al microcentro porteño, que pese a contar con infraestructura y conectividad de primer nivel todavía no logra consolidarse como zona residencial. El consultor Federico Poore sostiene que la ausencia de políticas públicas específicas profundiza los desequilibrios urbanos y limita la recuperación de esas áreas.
La conclusión general del trabajo es que el crecimiento de la construcción no garantiza por sí mismo un aumento de la población. El verdadero desafío pasa por definir qué modelo urbano quiere desarrollar Buenos Aires y cómo orientar la expansión inmobiliaria hacia las necesidades habitacionales concretas de sus habitantes.
Después de leer el informe, persiste mi sensación de que el barrio sigue transformándose, aunque no siempre resulte claro para quién se construye. Más edificios no necesariamente significan más vecinos ni una vida barrial más intensa.
Pablo Wildau
Foto: Moldes entre Lacroze y Teodoro García. En el centro y a la izquierda, dos «jóvenes» edificios.
