“El inquilino sueña con la casa propia, pero hoy el contexto no está dado”

(Primera parte).

Un equipo de AcMV (Asociación de Medios Vecinales), dialogó con Marta Liotto, quien acaba de ser electa presidenta de CUCICBA, el colegio que agrupa a los Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires. Liotto es corredora inmobiliaria y desde hace 16 años está al frente de Liotto Propiedades (Monte Castro), una empresa de origen familiar fundada por su padre. Es además militante radical y paralelamente a esta labor profesional se especializó en temas de seguridad pública que la llevaron a ocupar diferentes cargos en el sector público de la ciudad. En el 2015 fue electa juntista de la Comuna 11, representación que completó en el año 2019.

¿Qué balance hacen ustedes de la ley de alquileres?

Para nosotros esta ley es un absoluto fracaso, especialmente dos artículos son sumamente negativos: el punto que establece la forma de indexación: Según esta cláusula y con la inflación furibunda que tenemos, el índice hoy ronda en el 52% interanual. Esto se traduce en que un inquilino que comenzó pagando $30.000, después de un año y de la noche a la mañana, pase a pagar $45.000. Sin duda un golpe al bolsillo que cambia toda su economía doméstica. Y del otro lado, el propietario como tiene que esperar un año para la actualización en un contexto de alta incertidumbre, fija valores iniciales altos para cubrirse y porque sabe que tiene 12 meses de espera para actualizar su renta. La realidad es que el sistema venía funcionando mucho mejor antes de esta ley porque la gente se terminaba poniendo de acuerdo. Nunca, en ningún acuerdo de partes se llegó a establecer índices del 51%, como máximo se establecía un 20% semestral que se traducía en un 41, 42% anual por el acumulado, pero nunca semejante índice. Para nosotros esto hay que modificarlo de inmediato. Otra cuestión: el plazo de locación. Con renovaciones cada dos años veníamos muy bien. El artículo de la nueva ley que lo llevó a tres años hizo un enorme daño. ¿Por qué? hay muchos inmuebles que se ponen en locación por un contrato, por ejemplo, cuando hay una sucesión y hasta que el juez emita sentencia, de esta manera los herederos buscan cubrir algunos gastos de la propiedad y los ayuda a pagar los costos del trámite, pero cuando esos inmuebles son liberados, normalmente pasan a la venta porque siempre hay algún heredero que necesita su parte. Esta ley, al extender los plazos un año más, sacó del mercado todas esas propiedades que contribuían a descomprimir el flujo de la oferta y la demanda.

¿Este tipo de circunstancias tiene tanta incidencia en la oferta de propiedades?

En el mercado de alquileres había una rueda y esa rueda se rompió. En los barrios se da una rotación continua. Se terminaba un contrato, pero encontrabas rápidamente otra unidad en un área cercana. Hoy lo único que quedó en locación son departamentos de uno y dos ambientes, aquellos destinados a la inversión. A las familias les resulta muy difícil encontrar PH, 3 ambientes y casas. Y a esto se suman los valores. En Villa del Parque, Devoto, Versalles, Monte Castro, alquilar una casa cuesta entre $100.000 y $170.000 mensuales. ¿Qué grupo familiar tiene ingresos suficientes para hacer frente a un contrato de esta magnitud? Antes la gente se ponía de acuerdo, conciliaba, había diálogo.

¿Desde CUCICBA tienen algún proyecto en mente?

Ya lo presentamos, inclusive días pasados el diputado Álvaro González planteó en el recinto la modificación de estos dos artículos y lo pasaron a comisión. Nosotros planteamos que se vuelva a un acuerdo de partes. Para mí lo fundamental para llegar a una buena ley es que los legisladores escuchen a todos los actores sociales, se establezcan consensos y esto se vuelque a la normativa. Desde el colegio tenemos un muy buen diálogo con el presidente del IVC y hay proyectos que pueden llegar a ser muy positivos.

¿Consideras que esta ley de alquileres hay que derogarla toda o tiene algunos puntos positivos?

Creo que no hay necesidad de derogar la ley. El problema fundamental son estos dos artículos. Hay puntos de la norma que son buenos, por ejemplo: la notificación a través de correo electrónico agiliza y simplifica la comunicación; la ampliación de garantías: la posibilidad de ofrecer otros tipos además de las garantías propietarias es un paso muy positivo.

¿A qué atribuís que haya tantos inmuebles vacíos en la ciudad de Buenos Aires? Un reciente relevamiento da cuenta que en algunos barrios, como Puerto Madero y otros, tienen una ociosidad hasta del 50%, ¿Consideras que es consecuencia de esta ley?

Nuestro Observatorio de Análisis Estadístico refleja otro dato. Nosotros tenemos que en Capital hay un promedio de 18% de propiedades desocupadas. Las razones son varias: 1) La ley obliga a que los inmuebles que se ponen en alquiler deben estar en perfecto estado. En este punto hay que considerar que el mayor caudal de propiedades no son de grandes rentistas que tienen 0/30 unidades. Las locaciones provienen en su mayoría de familias, especialmente jubilados, que tienen uno o dos departamentos para alquilar como forma de completar un ingreso. Suele suceder que estas personas, adultos mayores e incluso a veces la señora sola que se ha quedado viuda, no tienen la energía ni capacidad financiera para mantener como se debería la propiedad y la terminan sacando del mercado. Es por esto que el IVC está por lanzar una iniciativa para otorgar créditos a aquellos propietarios que deseen mejorar inmuebles destinados a alquiler. 2) Hay propietarios que están expectantes. Esperan a que la ley se modifique o se derogue.

¿Cómo hace hoy un asalariado para llegar a comprar un departamento?

Es casi imposible. No hay política crediticia y el tema del cepo es otra cuestión que lo dificulta mucho más. La única y mejor alternativa hoy es comprar en pozo, porque invertís en pesos y el devengado es en dólares. Por supuesto, no cualquier pozo. Hay que ver la empresa desarrolladora y la firma comercializadora. Hoy el riesgo no está en que no se termine la obra, pero sí en que te entreguen una propiedad que no esté terminada con la calidad de materiales que te prometieron.

¿Qué opinas de los actuales Convenios Urbanísticos que salieron de la legislatura y otros tantos que están a punto de tratarse? ¿Cuál es tu mirada del desembarco de grandes brokers en los barrios?

Nosotros apuntamos más a desarrollos medios que son los que normalmente comercializan los inmobiliarios de las diferentes zonas, desarrollos que tengan que ver con la idiosincrasia de los barrios donde se están llevando adelante. Piensen que más allá de los nuevos sistemas de comercialización y ventas a través de plataformas, en las inmobiliarias de los barrios es determinante la confianza ganada a partir de años de trabajo. En mi caso y junto a mi papá hemos vendido propiedades a tres generaciones de una misma familia. Esas personas que depositan su confianza en nosotros, antes de realizar una nueva inversión pasan por nuestras oficinas a averiguar y que los orientemos en la siguiente operación.

 

¿Crees que habrá una solución para aquellos que se embarcaron en los créditos UVA y hoy no pueden hacer frente a esa obligación?

Creo que esa gente estaría peor alquilando porque estaría con la desesperación de no encontrar inmuebles. En última instancia, están refinanciando con los bancos y saben que cuando terminen de pagar van a tener una propiedad, aunque les lleve 20 o 30 años. En cambio, el que alquila nunca llega. Y tengo muchos conocidos que llevan alquilando varias décadas.

La ciudad de Buenos Aires vive desde hace muchos años un proceso de inquilinización. La propiedad se fue concentrando en menos manos y es cada vez más difícil acceder a la vivienda propia, un sueño que siempre fue una característica argentina. ¿Cómo crees que se puede revertir ese proceso?

El inquilino sueña con la casa propia, pero hoy el contexto no está dado. En Argentina no hay políticas habitacionales desde hace muchísimos años, salvo el PROCREAR y los CRÉDITOS UVA, que fueron las únicas iniciativas gubernamentales.

Fuente y foto principal: AcMV.